부동산대책 임대차 계약에 관한 8가지 정보

부동산대책 임대차 계약에 관한 8가지 정보

 

항상 이맘때면 갑자기 한 겨울로 접어드는 추위가

찾아오는 늦가을이자 초겨울의 문턱에 와있습니다.
이럴때가 건강에 가장 조심해야 할 시기이죠.
감기와 함께 코로나 또한 정말로 조심해야할 때입니다.

→전셋값을 올려 재계약했다면 2년후에는 어떻게 될까.
세무사 조차도 모르는 복잡한 부동산 대책!
임대차 계약에 관한 8가지 정보.

 

그동안 정부에서 여러번에 걸쳐 발표했던 부동산 대책으로 인하여 
부동산 시장은 말그대로 혼란 그 자체임에는 분명합니다.
여러가지 대출규제와 세제 등이 복잡다양하게 얽혀서 규제끼리 
충돌하는 상황까지 발생하고 있는데요.  

임차인은 이제 막 불붙은 전세난 속에서 심각한 근심과 걱정을
하고있고, 집주인은 매매거래에 상당한 어려움을 겪고 있습니다.


임차인(세입자)의 계약갱신청구권(2년+2년)과 
전월세 상한제(5%)가 시행되면서 전세 시장이
격변하고 있습니다. 집주인과 세입자의 갈등도 커졌는데요.
전세를 둘러싼 궁금증을 나름 정리해 보겠습니다.

 

 

1)집주인이 집을 팔고 새 주인이 
들어와 산다고 한다면 나가야 할까?

- 지난 7월 31일 계약갱신청구권 시행후 
논란이 상당히 큰 부분입니다. 이에 대해서 지난 11일
국토교통부 장관은 현재 법으로는 안된다고 말했었습니다.

실거주 목적이라 할지라도 등기가 안된다면 잔금을 치르기 전
계약갱신청구권을 행사할 수 있는가에 대한 답이였습니다.
또 국토부장관은 앞으로는 계약갱신청구권제가 있기에 
길게는 4년까지 임차인의 거주 기간이 있다는 것을 전제하에
매매 거래가 이뤄질 것이라고 말했었죠. 

현재 세입자가 거주하는 아파트를 사려는 매수자 입장에서는
요목조목 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분입니다. 
크게 두가지 상황으로 나뉩니다.세입자는 현재 집주인에게 
계약갱신권을 쓰지 않은 상황이라한다면 
새 집주인이 소유권 이전 등기를 마치고서 세입자한테 
실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있습니다.  

  그러나 현재 집주인에게 계약갱신권을 써서 
전세계약을 연장했다라면 새 집주인은 
실거주를 위해서 매매계약 단계에서 세입자에게 
동의를 받아야 합니다. 만약 세입자가 이를 거절한다면
새 집주인이 입주할 수 없게 됩니다.

세입자의 의사와는 상관없이 실거주를 원하는 
새 집주인에게 집을 팔려면 전세계약 만료 6개월전 
거래를 끝내면 됩니다. 세입자는 전세계약 만료인 
6개월 전부터 계약청구권을 쓸 수 있기 때문이죠.

 

 

 

2) 집주인과 상의하에 전셋값 10%를 
올려주기로 한후 재계약을 했다면

2년후에는 나가야 하는걸까?

 

- 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행되었죠. 
전셋값 인상 상한인 5%를 넘겼기 때문에 새로운 
임대차 계약을 체결한 것으로 간주하고 2년 후에 
계약갱신권을 요구하여 거주 기간을 2년 더 확보할 수 있습니다.

 

3) 집주인이 직접 거주하겠다고 해서  이사를 했는데,
집주인이 집을 비워 논후 거주를 하지 않는다면, 
손해배상을 청구할 수 있나.

 

- 할 수는 있지만, 현실적으로는 쉽지 않습니다. 
집주인이 인테리어 혹은 집수리를 위해 비워놨다고 할 수도 있고 
한 달에 한 번 집을 방문하여 실거주한다고 주장할 수 있는 부분입니다. 
집주인이 실거주하지 않는다는 사실을 입증할 증거가 있다하면 
손해배상 청구 소송을 할 수 있습니다.

 

 

 

4) 10년동간 전세값 변동이 없이 전세를 살았는데
그래도 4년을 더 살 수 있는 건지.

 

- 규제 시행일 전 해당 전세집에서 거주한 
기간은 상관없습니다. 계약갱신청구권은 
세입자에게 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 
권리를 부여하는 것입니다. 전세계약 만료일을 기준으로하여
계약갱신권을 쓴다면 2년 더 거주할 수 있습니다.

 

 

5) 현재 월세 살고있고 차후 전세로 바꾸고 싶은데
전월세 전환율 2.5%를 적용해야 하는지.

 

- 정부는 월세에서 전세로 전환시는 2.5%가 아닌 
시장 전환율을 적용하면 된다는 입장입니다. 
전세에서 월세로 바꿀 때는 2.5%를 적용하지만, 
월세에서 전세로 바꿀 때는 집주인과 세입자 간 합의로 정하라는 것이죠.  

전세에서 월세 전환 시에도 분쟁 여지가 많습니다. 
집주인이 전환율 2.5%를 어겨도 마땅히 처벌 규정이 없어서인데
집주인이 더 높은 전환율을 적용하여 재계약을 요구한다해도 
과태료와 같은 처벌을 받지 않게됩니다. 그러나 
강행규정인지라 이를 위반하게 된다면 계약이 무효가 됩니다.

예로 전환율 5%를 적용해서 재계약을 맺은 후 
세입자가 2.5%에 대한 금액만 월세를 낸다해도 
계약 위반이 아니라는 의미입니다.

 

 

6) 혼인을 앞두고 있는 상황인데 부모님이 
전셋집을 장만해주신다고 한다면 괜찮은 건가.

 

- 부모에게 전세 보증금을 받는 것은 해당 
금액만큼 증여를 받는 것입니다. 일전에 포스팅에도 
잠깐 언급한 바 있는데 5,000만원까지는 증여세 없이
받을 수 있는데 5,000만원 초과분에 대해서는 
증여세를 내야 합니다.증여받은 날을 기준으로하여 3개월 안에 
신고와 납부를 하지 않으면 가산세가 붙습니다. 

증여세 세율은 1억원 이하는 10%, 
1억~5억원 이하는 20%, 5억~10억원은 30% 등이며
 최대 50%까지 부과합니다.   

당장 자금이 부족하며 증여세도 부담이 된다면 
전세 보증금을 부모에게 빌릴 수는 있습니다.
이러한 경우에는 차용증을 써야 하며 
돈을 빌려준 부모의 자금 출처가 증빙돼야 합니다.
차후에 빌린 돈을 갚는다면 상환한 자녀의 
자금 출처도 증빙해야 합니다.

 

7) 집주인의 동의 없이 전세자금대출을 
연장할 수 있는 것인가.

 

- 기존 전세대출 금액 변동 없이 그대로 연장할시에도 물론이고 
증액을 할 때에도 집주인의 동의는 없어도 됩니다.
전세대출 보증기관은 주택금융공사와 주택도시보증공사 및
서울보증이 있는데 세입자 신용 등을 기반으로 한 보증이기에
집주인의 부동산 소유권에는 영향이 없습니다.

간혹 은행에서 집주인 동의를 받아오도록 
요청하는 경우가 있었는데 이 역시 법적 요건이 아닌
관행처럼 해 온 것입니다. 8월 27일 금융위원회가 
전세대출 연장에는 집주인의 동의가 필요 없다는 방침을 
전달한 후에 시중 은행도 이러한 관행을 없애고 있지요.

 

8) 매매당시에는 3억원이 넘지 않았었는데 
아파트값이 올라서 현재 3억원이 넘었는데
전세자금대출을 갚아야 하나.

 

- 지난 7월 10일부터 서울등 투기지역과 투기과열지구 내 
3억원 초과 아파트를 산다면 이미 받은 전세대출을 
바로 갚아야 하지만, 예외 사항이 있습니다. 집을 구매 시 
3억원 이하였지만, 규제일 이후에 3억원을 초과한 경우가 그렇습니다.   

규제가 시행된 7월 10일 이후 3억 초과 아파트를 구입한 것이 
아니기에 규제 대상이 아닙니다. 마찬가지로 규제 시행일
이전에 3억원 초과 아파트를 구입한 경우에도
규제를 받지 않습니다. 아파트가 아닌 빌라나 다세대 주택인경우는
대상이 아니며 3억원을 초과한다해도 규제를 받지 않습니다.