공동명의로 임대차계약할때 이것!꼭 알아야 합니다.+주의사항

공동명의로 임대차계약할때 이것!꼭 알아야 합니다.+주의사항

안녕하세요.

코로나 재확산으로 인해서 많은 분들이

힘들어 하실텐데요. 하루빨리 종식되기를 다시한번

진심으로 기원하는 마음입니다. 

오늘은 공동명의로 임대차계약을 할시 주의해야할 것들을

정리해 보겠습니다. 이건 꼭 알고 넘어가야 하는것들

정리해 보았어요.

 

근래에는 '절세의 목적'으로도

부부 혹은 자녀와 함께 공동명의를 하는 경우가

늘고 있는 추세인데요.

공동명의 임대차계약시에 주의해야할 것들을

살펴보면,

 

우리나라 관련법규 민법을 살펴보면,

공유물의 사용 및 수익, 공유지분의 처분과

공유물의 처분 및 변경,관리,보존에 대한 조항이 

명시되어 있는걸 볼수 있습니다.

 

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□ 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용 및 수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를

지분의 비율로 사용 및 수익할 수 있다.

 

□제264조(공유물의 처분 및 변경)

공유자는 다른 공유자의 동의없이

공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

 

□제265조(공유물의 관리 및 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의

과반수로써 결정한다. 

그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

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민법에서 말하는 내용은

공동소유의 물건에 대해서 매매나 임대를 

놓을 수 있다고 명시가 되어져 있는걸 볼수있는데,

그러나 그 공유물에 대해서 다른 공유자의

동의가 없을경우에는 처분을 하거나 변경을 할 수가 없다고

명시되어져 있습니다.

또한가지, 지분의 과반수로 결정을 한다고도 적혀 있어요.

지분의 과반수는 50%가 아니고

50%를 초과해야 한다는 뜻인겁니다.

 

 

<임대차 계약을 할 때>

 

공동명의에 관한 관련된 법규를 확인후

임대차 계약서를 작성해야 하는데요.

 

'등기사항전부증명서'를 봤더니

공유자의 지분이 적시되어져 있지 않은 경우에는

지분을 동일한 비율로써 가지고 있다고 보면 되는데,

 

만약에 명의가 두명일 경우에는 각각50%씩 가지고 있어서

임대차 계약을 할 시 한명과 계약을 하게 된다면

50%를 초과하지 못하기에 

임대차 계약의 효력이 발생하지 않습니다.

 

그렇기에 임대차계약을 할시에는

두사람 모두와 계약을 하는것이 가장 현명하며

안전한 방법이겠죠.

그러나 공유자 옆에 지분이 

각 1/3, 2/3 이런식으로 적혀있는 경우에는

2/3의 지분을 갖고 있는 공유자 한명과의 

계약은 유효하게 됩니다.

 

만약에 공동명의자가 동의는 하는 상황인데

계약을 진행할때에 참석을 하지 못하는 경우라 하면

대리인의 권한을 위임받는 위임장을 받아놓으면 됩니다.

 

 

<임대차가 아닌 매매를 할 경우에는..>

 

공유물의 처분 및 변경. 민법 제264조를 보면,

다른 공유자의 동의 없이는 처분을 하거나 변경을 하지 못한다고

위 명시되어 있는것을 확인하셨으면,

공동명의로 되어있는 물건을 임대차계약이 아닌,

매매계약을 할 경우에

과반수 이상의 동의가 아닌,

명의자 모두의 동의가 필요합니다.

 

다시말해서 공동명의의 물건을 계약할 시

매매는 공유자 모두와 함께 계약을 해야되고

임대차는 과반수 소유자와 계약하면 된다는것이죠.

만약에 그렇지 못하다면 위임장을 받아서

안전하게 계약해야 된다는점 기억해 두시면 되겠습니다.

 

 

이상으로 공동명의로 임대차계약할때 꼭 알아야할

주의사항에 대해서 적어보았습니다.

겨울입니다. 한해가 저물어 가는 시점에서 

다른 어느때보다도 2020년도의 한해는

대부분의 사람들이 기억하기 싫어 할 수도 있는

한해가 되지 않을까 하는 생각을 해봅니다.

하루빨리 코로나사태가 종식되고 다시금

일상적인 생활이 가능해지는 날이 오길

바래보면서 항상 건강관리에 유념하시길 바랍니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.